Die Alterswertminderung bezeichnet die Wertminderung einer Sache während ihrer Lebensdauer bzw. Gesamtnutzungsdauer aufgrund von Verschleiß, Abnutzung, Verbrauch oder aufgrund von Alterungsvorgängen. In der Bewertungslehre gibt es verschiedene Verfahren, um die Wertminderung zu berechnen, wie z.B. die lineare Methode, die Alterswertminderung nach „Ross“ oder „Vogels“.

Anfragen zu Daten aus dem bayerischen Altlastenkataster sind an die vor Ort zuständigen Kreisverwaltungsbehörden zu richten Bekannte Altlastenflächen und Grundstücke, bei denen der Verdacht auf schädliche Bodenveränderungen besteht, werden im sog. Altlastenkataster erfasst (BayBodSchG Art. 3). Sie erhalten Auskünfte aus dem Altlastenkataster, wenn Sie Grundstückseigentümer sind oder ein berechtigtes Interesse (z.B. Kaufinteressent) nachweisen können. Die Auskunft wird auf Grundlage des Umweltinformationsgesetzes erteilt.

Die Abzinsung (auch Diskontierung, engl. discounting; oft auch Abdiskontierung genannt) ist eine Rechenoperation aus der Finanzmathematik. Berechnet wird hierbei der Wert einer zukünftigen Zahlung. Häufig wird mittels Diskontierung der gegenwärtige Wert (Barwert) einer zukünftigen Zahlung ermittelt. Vor allem bei der Wertermittlung von Immobilien, bei denen eine Gewinnerzielungsabsicht im Vordergrund steht, wird im Rahmen des dann verwendeten Ertragswertverfahren mit der Abzinsung gerechnet.

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist nach deutschem Recht eine Bescheinigung darüber, dass eine Wohnung oder sonstige Räume in sich abgeschlossen sind. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung wird durch die Baubehörde ausgestellt (§ 7 Abs. WEG). Die Erteilung einer Abgeschlossenheitsbescheinigung ist eine behördliche Wissenserklärung, kein Verwaltungsakt. Eine Abgeschlossenheitsbescheinigung benötigt man z.B. für Mehrfamilienhäuser, die einem einzigen Eigentümer gehören und er die Wohnungen einzeln verkaufen möchte. Nur dann können die einzelnen Wohnungen in Wohneigentum umgewandelt und dürfen dann einzeln verkauft werden

Baugesetzbuch; hier findet sich u.a. die für die Erstellung von Gutachten relevante Definition des Verkehrswertes (siehe § 194) sowie weitere Verordnungen über Grundsätze für die Ermittlung des Verkehrswertes von Grundstücken.

Beleihungswertverordnung - Verordnung über die Ermittlung der Beleihungswerte von Grundstücken nach § 16 Abs. 1 und 2 des Pfandbriefgesetzes

Ein Baubetreuer ist eine juristische oder natürliche Person, die gewerbsmäßig in fremdem Namen und auf fremde Rechnung Bauvorhaben vorbereitet und durchführt. Die Tätigkeit als Baubetreuer bedarf der Erlaubnis der Gewerbeaufsicht und ist im § 34c der Gewerbeordnung geregelt. Nicht zu verwechseln mit dem Bauträger. Der Baubetreuer ist nicht Besitzer des Grundstückes, auf dem das Objekt errichtet werden soll.

Ein Bauträger ist ein Unternehmen, das Wohn- und Gewerbeimmobilien zum gewerbsmäßigen Vertrieb herstellt. Wesentlicher Aspekt der Bauträgertätigkeit ist, dass der Bauträger dem Erwerber das Eigentum sowohl am Grundstück (oder grundstücksgleichen Recht) als auch am darauf erstellten Gebäude verschafft. Wenn dagegen ein „normaler“ Bauunternehmer als Generalunternehmer oder Generalübernehmer tätig wird, so baut dieser auf einem Grundstück, welches dem Auftraggeber bereits gehört ( Baubetreuer).

Der Bodenrichtwert ist ein Wert für einen Quadratmeter unbebauten Bodens. Er stellt auch einen Hilfswert bei der Wertermittlung für Immobilien dar sowie einen Durchschnittswert, der aus Grundstücksverkäufen abgeleitet wird. Der Bodenrichtwert für Bauland wird, abhängig von den Rechtsvorschriften in den einzelnen Bundesländern, mindestens zum Ende jedes zweiten Kalenderjahres ermittelt (§ 196 BauGB). Grundlage dafür sind die amtlichen Kaufpreissammlungen, die von den bundesweit existierenden Gutachterausschüssen für Grundstückswerte geführt werden.

Unter einer Baugenehmigung wird die Genehmigung der Baubehörde verstanden, dass einem baulichen Vorhaben nach geltenden öffentlichen-rechtlichen Vorschriften keine Hindernisse gegenüberstehen. Es handelt sich hierbei um einen Verwaltungsakt.

Bei einer Baubeschreibung handelt es sich um eine detaillierte Beschreibung des zu errichtenden Gebäudes. Dabei werden, neben der Art der Bauausführung, die zum Einbau gelangenden Materialien beschrieben und aufgelistet. Die Baubeschreibung ist auch relevant bei der privaten Immobilienfinanzierung und sollte stets fachmännisch geprüft werden.

Der Cashflow stellt Einnahmen und Ausgaben gegenüber, die im Zusammenhang mit einer vermieteten Immobilie anfallen. Wenn die Einnahmen die Ausgaben übersteigen, spricht man von einem positiven Cashflow. Sind die Ausgaben größer, ist der Cashflow negativ.

Die Dienstbarkeit ist ein dingliches Recht an einer fremden Sache. An Grundstücken lassen sich folgende verschiedene Nutzungsrechte unterscheiden: • Grunddienstbarkeiten (Wegerecht, Leitungsrecht) • Beschränkt persönliche Dienstbarkeiten (Wohnungsrecht, Wohnungsbesetzungsrecht, Benutzungsrecht) • Nießbrauch Alle Lasten und Beschränkungen lassen sich im Grundbuch einsehen. Die zweite Abteilung enthält alle Angaben zu Nießbrauch, Vorkaufsrecht oder Grunddienstbarkeit – mit Ausnahme der Grundpfandrechte.

Die DIN 277 ist eine einheitliche Beurteilungs- und Berechnungsgrundlage für die Ermittlung von Grundflächen und Rauminhalten von Bauwerken oder Teilen davon im Hochbau. Vor allem die in dieser DIN geregelte Berechnung der Bruttogrundfläche kommt bei der Bewertung von Immobilien eine tragende Rolle zu.

Das Ertragswertverfahren dient der Ermittlung des Ertragswertes von Renditeobjekten durch Kapitalisierung der Reinerträge, die mit diesen Objekten dauerhaft erwirtschaftet werden (Ertragswert = Barwert der zukünftigen Überschüsse aus Ertrag und Aufwand bzw. Einzahlungen und Auszahlungen). Regelungen hierzu finden sich in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV).

Der Energieausweis ist ein Dokument, das Daten zur Energieeffizienz und zu den anfallenden Energiekosten eines Gebäudes liefern soll. So soll er einen Vergleich zwischen Immobilien ermöglichen, den Miet- oder Kaufinteressenten in ihre Miet- oder Kaufentscheidung einfließen lassen können. Den Energieausweis gibt es als Verbrauchs- und als Bedarfsausweis. Die Grundlagen und Regeln für Ausstellung und Verwendung finden sich im Gebäudeenergiegesetz (GEG).

Typisch hierfür ist, dass der Kaufpreis in der Regel niedriger ist als bei einer Immobilie auf einem Grundstück ohne Erbbaurecht. Ein Eigentümer (Erbbaurechtsgeber) räumt einem Erbbauberechtigten die Errichtung und Nutzung eines Hauses auf dessen Grundstück ein. Meist wird hierfür eine regelmäßige Zahlung (Erbbaurechtzins) an den Erbbaurechtsgeber vereinbart. Erst nach Beendigung des Erbbaurechts werden die errichteten Bauwerke auch Bestandteile des Grundstücks. Das Erbbaurecht wird auf eine bestimmte Zeit bestellt (z.B. 60 Jahre; bei öffentlich geförderten Wohnungen 99 Jahre).

Ein Flurstück ist ein amtlich vermessener, eindeutig begrenzter und genau bezeichneter Teil der Erdoberfläche. Im Grundbuch ist das Flurstück im Bestandsverzeichnis eingetragen – es werden das Grundstück, die laufende Grundstücksnummer, die Gemarkung, die Nutzungsart und die Größe bezeichnet. Das Flurstück ist die kleinste Einheit im Liegenschaftskataster und kommt bei Fragen zum Grenzverlauf von Grundstücken zum Einsatz. Ein Grundstück kann aus mehreren Flurstücken bestehen.

Die Institution Gutachterausschuss für Grundstückswerte wurde in der Bundesrepublik Deutschland 1960 mit dem damaligen Bundesbaugesetz geschaffen. Ziel war und ist, durch ein unabhängiges Kollegialgremium von Immobiliensachverständigen für Transparenz auf dem Grundstücksmarkt zu sorgen. Sachverständige greifen bei der Erstellung eines Gutachtens auf Wertangaben der Gutachterausschüsse zu.

Das Grundbuch ist ein öffentliches, amtliches Verzeichnis von Grundstücken. Es erfasst alle Eigentumsverhältnisse und mögliche mit dem Grundstück verbundenen Rechte und auf ihm liegenden Lasten. Das Amtsgericht verwaltet als Grundbuchamt die in seinem Bezirk liegenden Grundstücke. Öffentliche Lasten werden nicht im Grundbuch erfasst; sie sind dem Baulastenverzeichnis zu entnehmen (bundeslandspezifische Regelungen). Für jedes Grundstück wird beim Amtsgericht ein eigenes Grundbuchblatt geführt.

Hausgeld ist eine monatliche Vorauszahlung, die ein Eigentümer an die Wohnungseigentümergemeinschaft zahlen muss, um Kosten des Gemeinschaftseigentums (u.a. Betriebskosten), Kosten zur Instandhaltung und Instandsetzung und Verwaltungskosten zu tragen (gemäß § 16 WEG). Das Hausgeld ergibt sich aus dem Wirtschaftsplan und muss unabhängig davon, ob eine Wohnung bewohnt ist oder leer steht, individuell vom Eigentümer bezahlt werden. Das Hausgeld ist nicht zu verwechseln mit dem Wohngeld, bei dem es sich gemäß des Wohngeldgesetzes um eine Sozialleistung vom Staat handelt.

Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) bildet die gesetzliche Grundlage für die Ermittlung des Verkehrswerts von Immobilien und Grundstücken.

Jede Immobilie verursacht Kosten. Die Kosten des Sondereigentums, die die konkrete Eigentumswohnung betreffen, trägt jeder Eigentümer selbst (Grundsteuer, Wasser, Strom-, Öl- und Gasverbrauch). Gemäß § 16 II WEG ist jeder Wohnungseigentümer zudem verpflichtet, die „Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, Verwaltung und des gemeinschaftlichen Gebrauchs des Gemeinschaftseigentums nach dem Verhältnis seiner Anteile zu tragen“. Die Kosten des Sondereigentums sowie die laufenden Bewirtschaftungskosten werden in der Jahresabrechnung vom WEG-Verwalter erfasst und abgerechnet. Wollen Sie Ihre Immobilie verkaufen, ist die Jahresabrechnung immer auch Bestandteil der Unterlagen für den Erwerber.

Arbeitsgrundlage für die Gutachterausschüsse ist die Kaufpreissammlung. Hierfür erhalten die Gutachterausschüsse gemäß Baugesetzbuch sämtliche Notariatsverträge über Grundstückstransaktionen in ihrem Zuständigkeitsbereich. Diese werden gesammelt und anonymisiert ausgewertet.

Katasteramt ist allgemein eine Bezeichnung für eine staatliche oder kommunale Behörde oder deren organisatorischen Teil, die Aufgaben des amtlichen Vermessungswesens wahrnimmt. Je nach Bundesland heißt das Katasteramt auch Vermessungsamt oder Amt für Bodenmanagement. Das Katasteramt ist unter anderem zuständig für die Grundstücksvermessung und für die Führung des Liegenschaftskatasters als amtliches Verzeichnis der Grundstücke. Katasterunterlagen sind Dokumente, die bei einer Finanzierung der finanzierenden Bank vorgelegt werden müssen und sind bei der Planung und Durchführung von Bauvorhaben unerlässlich.

Der Liegenschaftszins ist der Zins, mit dem ein Grundstück marktüblich verzinst wird. Er bildet das Risiko künftiger Zahlungen (z.B. Mieten) ab. Für Investoren bedeuten hohe Liegenschaftszinsen ein hohes Risiko und ein niedriger Zins ein niedriges Risiko für die Investition. Der Liegenschaftszinssatz wird durch Gutachterausschüsse ermittelt und ist in den Kaufpreissammlungen zu finden. Gesetzliche Regelungen hierzu finden sich in (§14 Abs. 3 ImmoWertV)

Ein Mietspiegel ist laut §558c BGB eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete und gibt Auskunft über das Mietgefüge einer Gemeinde oder Stadt. Die ortsübliche Vergleichsmiete wird nach §558 BGB aus den Durchschnittsmieten, die in der Gemeinde oder Stadt für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten vier Jahren vereinbart wurden, ermittelt. Die Erstellung eines Mietspiegels ist gesetzlich jedoch nicht vorgeschrieben (Soll-Bestimmung gemäß §558c BGB) und so gibt es nicht für jede Gemeinde eine ortsübliche Vergleichsmiete. Unterschieden werden zwei Arten von Mietspiegeln: der einfache und der qualifizierte Mietspiegel. Ein qualifizierter Mietspiegel liegt dann vor, wenn er nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder Interessenvertretern anerkannt wurde. Eine Neuerstellung des qualifizierten Mietspiegels ist nach vier Jahren zwingend. Der Mietspiegel dient dem Vermieter als Grundlage zur Mieterhöhung bzw. Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete und dem Mieter dazu, die Angemessenheit der gezahlten Miete zu überprüfen.

Die Normalherstellungskosten – Kurzbezeichnung NHK – repräsentieren allgemein jene Kosten, die marktüblich für die Neuerrichtung einer entsprechenden baulichen Anlage aufzuwenden wären. Normalherstellungskosten werden zur Ermittlung des Sachwertes eines Gebäudes benötigt. Natürlich müssen noch NHK zum jeweiligen Wertermittlungsstichtag angepasst werden.

Die verschiedenen Arten von Nießbrauch sind im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt. Der Nießbrauch ist ein unveräußerliches, höchstpersönliches und nicht vererbliches Recht (absolutes Recht), eine fremde Sache unter Schonung der Substanz ohne Einschränkung zu nutzen. Die rechtliche Herrschaft wird in Eigentümer (über bloßes Eigentum) und Nießbraucher (wirtschaftlicher Eigentümer) aufgeteilt. Im Gegensatz zur Grunddienstbarkeit und zur beschränkten persönlichen Dienstbarkeit hat der Nießbraucher das Recht auf Nutzung einschließlich der Fruchtziehung (z.B. Sachfrüchte wie Ernte oder Stein; Rechtsfrüchte wie Mietforderungen).

Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige haben gegenüber einer Körperschaft des öffentlichen Rechts ihre besondere Qualifikation und Sachkunde über ein bestimmtes Bestellungsgebiet (z.B. Schäden an Gebäuden) nachgewiesen (bspw. in Bayern bei den Industrie- und Handelskammern).

Bei der Pacht wird eine Sache – z.B. ein gastronomischer oder landwirtschaftlicher Betrieb – auf bestimmte Zeit dem Pächter zum Gebrauch gegen Entgelt überlassen. Die wirtschaftliche Nutzung (Fruchtziehung) mit dem Ertrag bleibt beim Pächter. Bei der Miete wird im Unterschied zur Pacht nur der Gebrauch überlassen – nicht die Möglichkeit zur Fruchtziehung. Als Pacht wird auch das vereinbarte Entgelt, der Pachtzins, bezeichnet.

Gebäude haben, anders als unbebaute Grundstücke, nur eine begrenzte Lebensdauer. Sie unterliegen einer sogenannten Alterswertminderung. Zum Zeitpunkt der Bewertung ihres Verkehrswertes ist daher eine Restnutzungsdauer zu berücksichtigen. Allein die physische Lebensdauer begrenzt den Sachwert eines Gebäudes und bildet mit der ihr entsprechenden Wertminderung wegen Alters den Gebäudesachwert. Die Restnutzungsdauer ist daher auch die Basis für die Bemessung der Alterswertminderung des Gebäudes.

Das Sachwertverfahren ist ein Verfahren zur Wertermittlung von Immobilien und ist durch die §§ 35 bis 39 ImmoWertV geregelt. Diese Art der Wertermittlung wird in der Regel bei nicht am Mietmarkt gehandelten Immobilien (z. B. eigengenutzten Einfamilienhäusern) angewendet. Hintergrund ist die Tatsache, dass sich der Wert der Immobilie nicht nach den zukünftig dauerhaft erzielbaren Reinerträgen, sondern nach den Herstellungskosten bzw. Wiederbeschaffungskosten (Sachwert) bemisst. Traditionell wird deshalb das Sachwertverfahren bei eigengenutzten Objekten wie Eigentumswohnungen sowie Ein- und Zweifamilienhäusern angewendet.

Sondereigentum ist laut dem Wohnungseigentumsgesetz das Recht an den Räumen einer Wohnung. Dem Sondereigentum übergestellt ist der Begriff des Wohnungseigentums. Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung mit dem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum. Der Balkon einer Eigentumswohnung ist nur anteilig Sondereigentum: Das Innere des Balkons gehört dem Eigentümer, das Äußere der Eigentümergemeinschaft. Gegenstände, die nicht im Sondereigentum begründet werden können, werden im Sondernutzungsrecht geregelt.

Das Sondernutzungsrecht berechtigt Wohnungseigentümer, Teile des Gemeinschaftseigentums alleine zu nutzen. Mit dem Sondernutzungsrecht wird das alleinige Gebrauchsrecht an einer Sache wie z.B. Stellplatz, Garten oder Dachboden einem Eigentümer zugesprochen und schließt gleichzeitig alle anderen Eigentümer am Gebrauch der Gemeinschaftsfläche aus. Eine Sondernutzungsfläche bleibt jedoch Gemeinschaftseigentum. Sondernutzungsrechte können innerhalb der Eigentümergemeinschaft auf eine andere Person übertragen werden, ohne dass es einer Zustimmung der anderen Eigentümer bedarf. Eine Übertragung auf Dritte, die nicht der Gemeinschaft angehören, ist nicht möglich.

Teileigentum ist das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen des Gebäudes und dem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum wie Gewerberäumen, Kellern oder Garagen.

Eine Teilungserklärung gibt Auskunft über die Eigentumsverhältnisse und die Aufteilung der Wohneinheiten in einer Eigentümergemeinschaft: Die Teilungserklärung muss im Grundbuch eingetragen werden und ist bei der Finanzierung den Objektunterlagen beizufügen.

Die gesetzlichen Bestimmungen zu diesem Verfahren finden sich in §15 der ImmoWertV. Das Vergleichswertverfahren ist ebenso wie das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren ein Rechensystem zur Wertermittlung von Immobilien. Bei dem Vergleichswertverfahren wird der Marktwert eines Grundstücks aus tatsächlich realisierten Kaufpreisen von anderen Grundstücken abgeleitet, die in Lage, Nutzung, Bodenbeschaffenheit, Zuschnitt und sonstiger Beschaffenheit hinreichend mit dem zu vergleichenden Grundstück übereinstimmen.

Dieser Begriff kommt in jedem Gutachten vor. Der Verkehrswert ist der Preis, der beim Verkauf einer Immobilie am wahrscheinlichsten zu erzielen wäre. Die korrekte bzw. gesetzliche Definition hierzu ist im § 194 des BauGB wie folgt erläutert: „Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Wertermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“

Wertermittlungsstichtag ist nach § 2 Absatz 4 der ImmoWertV2021 der Zeitpunkt, auf den sich die Wertermittlung beziehen soll, d.h., die zu diesem Zeitpunkt auf dem Grundstücksmarkt vorherrschenden allgemeinen Wertverhältnisse sollen maßgebend sein.

Die Wohnfläche ist die Summe aller anrechenbaren Grundflächen der Räume einer Wohnung. Aber nicht immer geht die Gesamtfläche einer Wohnung in die Wohnflächenberechnung mit ein. Nicht einzubeziehende Räume sind Abstellräume außerhalb der Wohnung wie Keller oder Dachboden, Heizungsräume, Waschräume und Garagen. Sonderregelungen gibt es z.B. bei Schwimmbädern und Wintergärten. Balkon, Terrasse, Dachgarten oder Loggia werden nicht voll veranschlagt, sondern gehen max. mit 50% in die Berechnung mit ein. Bei der Berechnung zählt zudem nur die Raumhöhe mit einer lichten Höhe von mindestens zwei Metern in vollem Umfang. Die Wohnflächenberechnung spielt nicht nur bei der Miethöhe oder der Immobilienfinanzierung eine Rolle, sondern geht auch häufig als Verteilschlüssel in den Miteigentumsanteil ein, wobei bei einer Falschberechnung finanzielle Nachteile entstehen können. Weicht die angegebene Wohnfläche mehr als 10% von der tatsächlichen Wohnfläche ab, haben Mieter das Recht zur Mietminderung. Die Grundflächen von Räumen oder Raumteilen mit einer lichten Höhe von mindestens 2,00 m werden voll berechnet, Flächen mit einer lichten Höhe von mehr als 1,00 m sowie weniger als 2,00 m nur noch zur Hälfte und alles unter einem Meter findet in der Berechnung keine Berücksichtigung mehr.

Die Zwangsversteigerung ist ein staatlicher Hoheitsakt, bei der eine Sache zum Zweck der Befriedigung des Gläubigers verwertet wird. Der Gläubiger hat die Möglichkeit, seine offenen Forderungen durch ein Vollstreckungsverfahren des unbeweglichen Vermögens des Schuldners zu bedienen. Das können neben Grundstücken und auf dem Grundstück befindlichen Bauten auch Rechte wie das Erbbaurecht sein. Der Erwerb in der Zwangsversteigerung erfolgt nicht durch Vertrag, sondern durch den Hoheitsakt, den Zuschlag im Versteigerungsverfahren. Eine Zwangsversteigerung ist mit allen Fristen und Abläufen im Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung geregelt und wird vom Vollstreckungsgericht, meist das jeweilige Amtsgericht, vollzogen. Der Rangfolge der im Grundbuch eingetragenen Grundstücksrechte kommt im Zwangsversteigerungsverfahren besondere Bedeutung zu, denn ein nachrangiges Recht kann erst dann zum Zuge kommen, wenn ein ihm im Rang vorgehendes Recht voll befriedigt ist.

Auch Mietshaus genannt. Zinshäuser (der Begriff wird überwiegend im süddeutschen Raum und Österreich verwendet) werden zum Zweck der Investition oder der Kapitalanlage gekauft und dienen nicht der Selbstnutzung. Einzelne Wohn- und/oder Gewerbeeinheiten werden durch den Eigentümer an Mieter gegen ein Entgelt (Miete / Mietzins) zur Verfügung gestellt.